תמ"א 38 לאחר 2022 - מה הן החלופות לחיזוק מבנים?

תמ"א 38 לאחר 2022 - מה הן החלופות לחיזוק מבנים?

עם פקיעת תמ"א 38 באוקטובר 2022, בעלי דירות ויזמים רבים תוהים מהן האפשרויות העומדות בפניהם כיום לשיפוץ וחיזוק מבנים ישנים. האם עדיין ניתן לקדם פרויקטים במסגרת התמ"א המוכרת? האם ישנן תוכניות ממשלתיות חדשות שיכולות להוות תחליף? ומה לגבי מודלים עסקיים חלופיים למימון השיפוצים? במאמר זה נסקור את מצב השוק לאחר פקיעת תמ"א 38, ונציע מספר אפיקים אפשריים להמשך התחדשות עירונית ומיגון מבנים מפני רעידות אדמה.

האם עדיין ניתן לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38?

על אף שתוקף תמ"א 38 פג רשמית באוקטובר 2022, פרויקטים רבים שכבר היו בשלבי תכנון מתקדמים קיבלו הארכת מועד להשלמת ההליכים. משרד הפנים אישר "הוראת מעבר" המאפשרת לתוכניות שהוגשו טרם ה-25 באוקטובר להמשיך ולקדם את הפרויקט לפי הכללים הישנים, גם אם טרם התקבל היתר בנייה. לפי נתוני הארגון הבינלאומי לתקינה (ISO), בישראל כ-80,000 מבנים שנבנו לפני 1980 עדיין זקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה. מבנים אלו, שרבים מהם כבר החלו בתהליכי תמ"א 38, יוכלו ככל הנראה להשלים את המהלך גם בשנים הקרובות.

עם זאת, עבור מבנים שטרם יזמו פרויקט לפי תמ"א 38, הדרך להתחדשות עירונית תהיה שונה. אחת האפשרויות שנבחנות כעת היא מעבר ל"מסלול רישוי מקוצר", בו הרשות המקומית מנפיקה אישור לפרויקט בהתאם לתוכניות בנייה סטנדרטיות. מסלול זה צפוי להאיץ את הליכי האישור, אך לא יאפשר תוספות בנייה משמעותיות כמו בתמ"א 38. ייתכן שבעתיד יציע משרד הפנים "מסלול מואץ" נוסף שיכלול תמריצים מוגדלים ליזמים, אך פרטי המתווה עדיין נמצאים בדיונים.

יוזמות ממשלתיות חדשות למיגון מבנים מפני רעידות אדמה

לצד סיום תמ"א 38, הממשלה נערכת בחודשים האחרונים להשקת תוכנית לאומית חדשה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית, הצפויה לצאת לדרך במהלך 2023, תתמקד בעיקר במבנים שנבנו לפני 1980 ומוגדרים כמסוכנים במיוחד. על פי פרסומים ראשוניים, התמיכה הממשלתית צפויה לכלול הלוואות בערבות מדינה לבעלי הדירות, סבסוד חלקי של עלויות השיפוץ והכוונה מקצועית לאורך הפרויקט. הערכות ראשונות מדברות על תקציב של כ-2 מיליארד ש"ח שיוקצה לתכנית ב-4 השנים הקרובות.

במקביל, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) השיקה לאחרונה "קול קורא" המעודד חיזוק מבנים מסוכנים על קרקעות המדינה. במסגרת המיזם, רמ"י תפחית עד 50% מדמי ההיתר ליזמים שיתחייבו לחזק את המבנים בפרק זמן של עד 5 שנים. עיריות רבות, ובהן תל אביב, נערכות אף הן לקידום פרויקטים לחיזוק מבנים בשנים הקרובות, בין היתר באמצעות סיוע בהתארגנות הדיירים וייעוץ הנדסי ומשפטי לאורך התהליך.

מודלים עסקיים חלופיים למימון חיזוק מבנים

בשנים האחרונות החלו לצמוח בישראל מודלים עסקיים חדשניים שיכולים לסייע במימון שיפוצים ללא הזדקקות לתמ"א 38. אחד המודלים המבטיחים הוא מימון המונים (Crowdfunding) המאפשר לגייס הון מקהל משקיעים רחב. חברות כמו Brickfunding ו-RealCrowd מתמחות במימון פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך הבטחת תשואה אטרקטיבית למשקיעים הקטנים ופיזור הסיכונים ליזמים.

מודל נוסף הוא עסקאות קומבינציה בין בעלי הקרקע ליזמים פרטיים. במודל זה, היזם מתחייב לשפץ ולחזק את המבנה על חשבונו, ובתמורה מקבל חלק מהזכויות בנכס או אחוזים מההכנסות העתידיות. שיטה זו יכולה להקל משמעותית על נטל המימון מבעלי הדירות, אך לרוב מצריכה השגת הסכמות מורכבות בין כלל הדיירים. חברות כמו "עמיגור" ו"אלונים" החלו לקדם לאחרונה מיזמים ייעודיים למימון באמצעות קומבינציה, תוך התמקדות במתחמים עם פוטנציאל השבחה משמעותי.

סיכום - האתגר נמשך גם אחרי תמ"א 38

לסיכום, פקיעת תמ"א 38 מסמנת את סיומה של תקופה, אך לא בהכרח את ירידת המסך על חיזוק מבנים והתחדשות עירונית בישראל. צפויים להתפתח מנגנונים רגולטורים חלופיים ומודלים עסקיים חדשים שימשיכו לתת מענה לצורך הקריטי במיגון אזרחי ישראל מפני רעידות אדמה. עם זאת, היקפי הבנייה והתמריצים ליזמים עשויים להצטמצם, וחלק גדול יותר מנטל המימון יפול על בעלי הדירות עצמם. בעלי נכסים שטרם השלימו הליכי תמ"א 38 מוזמנים לבחון בזהירות את החלופות העומדות בפניהם ולהיוועץ באנשי מקצוע מנוסים לפני קבלת החלטות.

במשרדנו קיים צוות מומחים המתמחה בליווי פרויקטים לחיזוק מבנים, הן במתווה הישן של תמ"א 38 והן במסגרות החדשות המתגבשות בימים אלו. אנו מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות, בה נשמח לחלוק את הידע וההיכרות המעמיקה שצברנו עם מגוון הכלים והאפשרויות לקידום פרויקטים במציאות הנוכחית.